张先生于2018年2月1日在北京购置了一套商品房,属于普通住宅,当时的购买价格为700万元,包括各种税费。2020年1月1日,张先生将该商品房转让给李先生,价格为1 000万元。请计算张先生和李先生分别应当缴纳的税款,并提出节税方案。

 

　　二手房卖买省税案例节税方案

　　张先生应当缴纳增值税及其附加：1 000÷（1+5%）×5.6%=53.33（万元）缴纳个人所得税（1 000-700-53.33）×20%=49.33（万元）合计缴纳税款：53.33+49.33=102.66（万元），税后收入：1 000-700-102.66=197.37（万元）。

 

　　李先生应当缴纳契税：1 000÷（1+5%）×1%=9.52（万元）,实际支付价税：1 000+9.52=1 009.52（万元）。

 

　　张先生持有该房屋已经1年零11个月了,如果再持有1个月,则可以享受免征增值税的优惠政策。如果张先生必须此时出售该房屋,可以考虑双方先签订借款抵押合同,即张先生向李先生借款1 000万元,张先生以该房屋做抵押,借款期限为1个月,抵押期间,李先生可以居住该房屋,借款期满,张先生以该房屋折价1 000万元抵偿李先生的债权。为保障李先生的利益,可以在合同中约定,如果张先生不以该房屋折价抵偿李先生的债权,则应当支付100万元的利息。双方可以办理房屋抵押登记,如有必要可以进行公证。2020年2月1日,双方按照合同约定买卖该房屋,以1 000万元的价格过户,并办理产权过户手续。

 

　　此时,张先生需要缴纳个人所得税:(1 000-700)×20%=60（万元），税后收入：1 000-700-60=240（万元）。

 

　　李先生需要缴纳契税：1 000÷（1+5%）×1%=9.52（万元）,实际支付价税：1 000+9.52=1 009.52（万元）。由于李先生缴纳契税的时间推迟了1个月,实际上可以获得延期纳税的利息。

 

　　通过节税方案,张先生多获得收入：240-197.37=42.63（万元）。